حقوقی و ملکی
....ارث
آیا پدر و مادر میتوانند قبل از فوت، اموال و دارایی های خود را به هر نحوی که تمایل دارند به فرزند یا شخص ثالث انتقال دهند ؟
قبل از فوت والدين تقسيم ارثيه در قالب ماترك معنى ندارد و فقط مى توانند در قالب يكى از عقود اموال را به نام فرزندان خود يا اشخاص ديگر منتقل نمايند
والدین میتوانند قسمتی یا هر میزان از اموال و املاک خود را به یک یا چند نفر از فرزندانشان یا هر کس دیگری در قالب عقود دیگری مانند هِبه ،صُلح ،هدیه ، فروش یا به اشکال حقوقی دیگری واگذار نمایند.
همچنین میتوانند وصیت کنند که بعد از فوت آنها، قسمتی از اموال را به کسی دیگر غیر از فرزندان آنها واگذار شود. البته اگردر قالب وصیت باشد این وصیت فقط تا یک سوم کل ارثیه نافذ است مگر اینکه کلیه ورّاث آنرا تنفیذ و تایید نمایند. (والا نسبت به مازاد 3/1 وصیت باطل و بلا اثر است).
پدر و مادر میتوانند ارثیه خود را حتی به غیر از ورثه وصیت نمایند،مثلا برای امور خیریه یا یکی از همسایگان و...
بنابراین اگر والدین قبل از فوت برای جلوگیری از هر گونه نزاع احتمالی قصد دارند که به یکی از روش‌هایی که گفته شده اقدام نمایند بایستی از طریق ثبت و صدور سند رسمی اقدام کنند. (برای استحکام رابطه حقوقی و جلوگیری از هر گونه طرح دعوای احتمالی)
....چگونگی انجام معامله
اگر دو نفر با هم خريد و فروشي انجام داده باشند و فروشنده به خريدار وكالت در انجام امور داده باشد، به محض فوت خريدار يا فروشنده، وكالت از بين مي رود، بنابراين هنگام خريد و فروش حتماً علاوه بر وكالتنامه، قرارداد خريد و فروش هم تنظيم كنيد و به تنظيم وكالتنامه اكتفا نكنيد. و گرنه در چنين مواردي با مشكل جدي مواجه خواهید شد .
.... وکالتنامه
چنانچه يكي از طرفين سند وکالتنامه (وكيل يا موكل) فوت كند، وكالت از بين مي رود؛ حتي اگر وكالت بلاعزل باشد.
...چگونگی تنظیم سند وکالتنامه
هنگام معاملات وکالتی به چه نکاتی باید توجه شود؟
در معاملات کلان از طریق وکالتنامه ضرورت دارد قبل از انجام معامله اعتبار وکالتنامه از دفترخانه تنظیم کننده سند، کتباً استعلام شود.
مبایعه نامه و وکالتنامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند و هرگز بدون مبایعه نامه وصرفاً باعتبار تنظیم وکالتنامه مبادرت به انجام معامله نشود.
جهت پیشگیری ازسوء استفاده در آینده، دقت شود که وکالتنامه صادره محدودیت زمانی نداشته باشد.
از انجام معامله بواسطه وکالتنامه های کلی که مربوط به اموال منقول وغیرمنقول موکل باشد و یا اینکه موکلین افراد متعددی مانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب گردد.
درصورت انجام معامله با وکالت رسمی مانند املاک در رهن بانکها در کمترین زمان نسبت به انتقال رسمی ملک اقدام شود.
چنانچه معامله ازطریق تفویض وکالت انجام شود، وکالتنامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، بدقت مطالعه شود تا مشخص شود وکیل دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.
در تنظیم سند وکالت بلاعزل از آنجاییکه موکل حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده و شخصاً نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا بطور صریح در وکالتنامه قید شود که موکل حق دخالت و اجرای آنرا ازخود سلب و ساقط کرد.
...پرداخت دیه توسط بیمه
زمان پرداخت دیه توسط بیمه به موجب #قانون بیمه الزامی شخص ثالث مصوب ۱۳۹۵ و بر اساس مفاد ۳۱-۳۲-۳۳ تعیین گردیده است .
به موجب #ماده_۳۱: « بیمه گر یا صندوق حسب مورد مکلف به پرداخت خسارت متعلقه حداکثر تا ۱۵ روز پس از دریافت مدارک مورد نیاز می‌باشند.»
به موجب #ماده_۳۲: «زیان دیده یا اولیاء دم متوفی موظفند پس از قطعی شدن مبلغ خسارت برای تکمیل پرونده به بیمه گر یا صندوق مراجعه کنند. بیمه گر نیز مکلف است حداکثر ظرف بیست روز از تاریخ قطعی شدن، مبلغ خسارت را به زیان دیده بپردازد در صورت عدم مراجعه زیاندیده مبلغ مذکور نزد صندوق تودیع و قبض واریز بیمه گر به مرجع قضایی تحویل و بیمه گر بری الذمه خواهد بود.
صندوق نیز مکلف است به محض مراجعه زیاندیده مبلغ را عیناً به ایشان پرداخت کند.
... شارژ آپارتمان
سهم هر واحد آپارتمان در رابطه با هزینه های مشترک مانند نگهبان یا سرایدار،نگهداری تاسیسات و تزئینات قسمت های مشترک ربطی به زیربنای واحد ندارد و مساوی تقسیم می شود.
...ضمانت
وقتي ضامن مي شويد چه اتفاقي مي افتد؟
عقد ضمانت قابل فسخ نيست. يعني اگر پاي ضمانتنامه فردي را امضا كرديد ديگر نمي توانيد ضمانتتان را پس بگيريد.
وقتي شما ضمانتنامه ديگران را امضا مي كنيد به مالك يا طلبكار اين اجازه را ميدهيد كه در صورت پرداخت نكردن بدهي بدون اطلاع و اجازه شما از حسابتان پول برداشت كند. بنابراين تصور نكنيد كه با ضمانت ديگران طلبكار از قبل به شما اطلاع ميدهد و يا اجازه ميگيرد كه از حسابتان برداشت كند.
منابع طبیعی و ادعای مالکیت
در صورت دست اندازی منابع طبیعی به ملک شما چه باید کرد ؟
باید با مراجعه به کارشناس رسمي دادگستری ( از طریق دادخواست تامین دلیل ) عکس های هوایی ملک را از سال ۱۳۴۱ به قبل مورد بررسی قرار بدهید که آیا ملک شما سابقه ی عمران و آبادی داشته یانه؛تابتوانید ثابت کنید که ملک شما یک ملک بایر نبوده وازمنابع طبیعی نیست..
...اصل عدم بدهکاری
اماره_مدیونیت
اگرچه پرداخت وجه میتواند اماره بر بدهکاری پرداخت کننده باشد لیکن اصل بر عدم بدهکاری است و کسی که مدعی است پرداخت کننده، بدهکار بوده است بایستی آن را ثابت نماید زیرا اماره تاب برابری با اصل را ندارد.
رای بدوی
در خصوص دادخواست تقدیمی آقای م.خ. به طرفیت ح.غ. دایر بر مطالبه وجه به مبلغ هشتادوسه میلیون ریال بابت اصل خواسته و هزینه دادرسی و خسارت تأخیر تأدیه به استناد اسناد بانکی حاکی از واریز وجه به حساب خوانده، نظر به اینکه هرکسی مالی به دیگری بدهد ظاهر در عدم تبرع است، بنابراین اگر کسی چیزی به دیگری بدهد بدون اینکه مقروض آن چیز باشد میتواند استرداد کند و نظر به اینکه اگرچه
پرداخت وجه میتواند اماره بر بدهکاری پرداخت کننده باشد لیکن اصل بر عدم بدهکاری است و کسی که مدعی است پرداخت کننده، بدهکار بوده است بایستی ثابت نماید به عبارتی دیگر خوانده اصرار به دریافت وجه از خواهان داشته لیکن دلیلی که مثبت طلبکاری وی باشد ارائه ننموده است فلذا اماره تاب برابری با اصل را ندارد. لهذا مستنداً به ماده 915 قانون مدنی 132، 515، 513، 599 آیین دادرسی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت هشتادوسه میلیون ریال بابت اصل خواسته و از باب تسبیب به پرداخت یک میلیون و هفتصد و بیست هزار ریال بابت هزینه دادرسی و خسارت تأخیر تآدیه از تاریخ تقدیم دادخواست (۸۸/۵/۲۵) تا یوم اداء صادر و اعلام میگردد، دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه را بر اساس نرخ شاخص بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران محاسبه و اخذ و ایصال نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است.
دادرس شعبه 131 دادگاه
... صغیر، تقسيم_تركه، قيم
قیم یا امین با موافقت دادستان اجازه فروش مال مولی‌علیه خود را دارند.
در خصوص فروش اموال صغیر آیا دادسرا قبل از تقسیم ترکه با حفظ حقوق صغار میتواند اجازه فروش را صادر نماید یا الزاماً باید با توجه به وجود صغیر جهت تقسیم ترکه به دادگاه مراجعه و از این طریق اموال صغیر را بفروشد؟
نظریه مشورتى شماره 5525/7 مورخ 9/8/1372
مستفاد از مواد 142، 303 و 321 قانون امور حسبی، قیم یا امین با موافقت دادستان (در حال حاضر رئیس دادگستری یا معاونین او) میتوانند اجازه فروش مال مولی‌علیه خود را با رعایت مصلحت وی بدهند، ولو اینکه فروش مال قبل از تقسیم ترکه باشد.
...اراضى زمین شهری
آيا كميسيون زمين شهري مجاز به تصميم گيري و اعلام موات نمودن اراضي واگذار شده به افراد كه مسبوق به مالكيت دولتي است ميباشد؟
در خصوص زمينهاي خارج از محدوده شهري كه بعد از تاريخ 22/11/1357 توسط دولت و در مقام اعمال حاكميت واگذار شده كميسيون ماده 12 حق اظهارنظر مجدد ندارد. ليكن نسبت به زمينهاي واگذار شده قبل از 22/11/1357 ميتواند اقدام نمايد.
همچنين زمينهايي كه به افراد مشمول ماده 7 قانون زمين شهري جهت عمران و احياء واگذار ميشود و چنانچه اين افراد ظرف مهلت تعيين شده در آيين نامه اجرايي قانون مذكور بدون عذر موجه نسبت به عمران و احياء آن اقدام نكنند زمين به دولت بازميگردد.
...تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی
حق کسب و پیشه تدریجی الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستاجر به مالک بوجود می آید.
مقدار حق سرقفلی مشخص است ولی میزان حق کسب و پیشه قابل محاسبه نیست .
حق سرقفلی قابل اسقاط است ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط ما لم یجب است هر چند برخی می گویند چون با انعقاد عقد ایجاد شده است قابل اسقاط نیز میباشد.
حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناسی و تعیین ارزش آن قابلیت ضمان را داراست در صورتی که به طور رسمی به ثبت رسیده باشد ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد.
حق سرقفلی قبل توقیف است و از حقوق مالی است و جز اموال غیر منقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق اجرائیات اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.
حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر .
...چگونگی تنظیم قرارداد
درج امضای همه مالکان در معامله
اگر در یک معامله، مالکان متعدد بوده و یکی از آنها عهده دار مذاکره با خریدار باشد، حتماً باید ذیل قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا میکند.